2025: Un año de transición para la economía y el sector inmobiliario

Durante 2025, la economía estadounidense avanzó hacia una fase de crecimiento más equilibrado tras el fuerte dinamismo de años previos. El PIB se moderó hacia niveles cercanos al 2%, reflejando una normalización del ciclo, mientras el consumo y el mercado laboral mostraron señales de enfriamiento gradual a partir del segundo trimestre.

Este ajuste estuvo marcado por decisiones de política económica relevantes: el aumento de aranceles presionó los costos en algunos sectores y generó desequilibrios en la estructura de precios, mientras que las restricciones migratorias limitaron la disponibilidad de mano de obra, particularmente en sectores intensivos en trabajo, elevando costos operativos y reduciendo el margen de crecimiento.

En este contexto, la Reserva Federal inició un ciclo de recortes cauteloso, llevando la tasa de referencia hacia niveles cercanos al rango neutral, sin adoptar aún una postura claramente expansiva.

Respecto a Real Estate, 2025 fue un año de estabilización tras el fuerte ajuste de valorizaciones de los años previos. Si bien los elevados costos de financiamiento continuaron limitando la actividad, el proceso de formación de precios avanzó, lo que redujo las diferencias entre las expectativas de compradores y vendedores. Esto permitió una reactivación gradual de la inversión, con Estados Unidos liderando el repunte.

Estabilidad macro y mejores condiciones para el sector durante 2026

De cara a 2026, el escenario macroeconómico es cautelosamente positivo. Se espera un crecimiento moderado en las principales economías y una transición hacia políticas monetarias menos restrictivas. En EE.UU., la tasa de la Reserva Federal podría acercarse al 3% hacia fines de 2026, mientras que en Europa las condiciones financieras también se mantendrían más holgadas.

Este entorno marca el paso desde el régimen de “tasas altas por más tiempo” hacia una fase de mayor estabilidad, favoreciendo la normalización de valorizaciones inmobiliarias y una mejora gradual en la visibilidad de las transacciones.

A nivel agregado, real estate se beneficiará de un entorno más predecible, aunque con tasas estructuralmente más altas que en la década pasada. Esto refuerza la importancia de la selectividad, privilegiando activos con flujos de caja estables, estructuras de capital conservadoras y fundamentos sólidos. La recuperación será gradual y heterogénea, con claras diferencias entre sectores y calidades de activos.

En este contexto, la tesis de retorno dependerá en menor medida de la expansión generalizada de múltiplos y, en mayor proporción, del ingreso corriente, el crecimiento orgánico del NOI y la ejecución operacional. En particular, preservar y seguir construyendo valor en 2026 exigirá una disciplina rigurosa en la gestión de costos, incluyendo el control de gastos operativos, la evaluación estricta del CAPEX, mantenimiento proactivo y mejoras de eficiencia a nivel de activos, para proteger márgenes en un entorno de financiamiento en proceso de normalización.

El rendimiento del fondo sigue reflejando el impacto del entorno en el que fue lanzado.

Los activos subyacentes mantienen fundamentos sólidos.

Se destaca positivamente la baja volatilidad vs comparables, lo que proporciona estabilidad y una gestión más efectiva del riesgo.

Factores que respaldan al sector inmobiliario en 2026

Normalización de la política monetaria: El paso hacia tasas de interés más estables y moderadamente más bajas reduce la presión sobre los costos de financiamiento y mejora la visibilidad de flujos y valorizaciones. Si bien no se espera un retorno a las condiciones ultra expansivas del pasado, este entorno favorece una compresión moderada de cap rates (relación entre el ingreso operativo de un activo y su valor) y una reactivación gradual de la actividad transaccional.

Avance en el proceso de ajuste de valorizaciones: Tras varios años de correcciones, múltiples segmentos del mercado muestran señales de haber tocado piso. La estabilización de precios y la reducción de la brecha entre los precios de compra y venta están facilitando el regreso de capital orientado a valor, especialmente en Estados Unidos, donde la liquidez se ha recuperado con mayor rapidez.

Oferta limitada de nuevos activos: Los altos costos de construcción, la escasez de mano de obra y el acceso más restrictivo al crédito han frenado significativamente el desarrollo en la mayoría de los segmentos. Esta dinámica crea un entorno favorable para los activos existentes, apoyando tasas de ocupación y crecimiento de rentas en sectores con demanda estructural.

Drivers estructurales de demanda: Tendencias de largo plazo como el envejecimiento poblacional, la inteligencia artificial, el e-commerce y la reconfiguración de cadenas de suministro continúan generando demanda sostenida por ciertos tipos de activos, más allá del ciclo económico.